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L’achat d’un bien immobilier peut représenter un investissement rentable et pérenne si l’on sait choisir avec précaution le bien en question. Avant de jeter votre dévolu sur une habitation, qu’il s’agisse d’un lieu de vie individuelle ou d’un appartement dans un batisse collectif, différents points primordiaux sont à tester pour éviter les surprises désagréables. Nous vous exposons ainsi ces quelques conseils pour que vous ayez la capacité de faire votre acquisition en toute tranquilité. Un bon lieu peut apporter une réelle valeur ajoutée à un bien. En effet, le cadre de vie environnant peut fortement influencer sur la décision finale d’un futur propriétaire. Par cadre de vie, on fait tout d’abord référence au voisinage. Est-ce que l’atmosphère et l’environnement qui y règnent vous conviennent ? Est-il possible qu’il y ait d’éventuels perturbateurs dans le voisinage ? Un tapage nocturne récurrent peut bien gâcher tout le coup de coeur d’être nouveau propriétaire. sachez cependant que le vendeur a pour obligation de vous alerter de faits qui auraient remis en cause l’achat du bien si vous en aviez eu connaissance. On parle alors de dol.
Les dégradations du logement causées par le locataire s’avèrent être un véritable danger pour la rentabilité locative du bien. Généralement, le dépôt de garantie ( limité à 1 ou 2 mois de loyer ) ne suffit pas à couvrir la facture des travaux de rénovation. Durant les travaux de restauration – qui peuvent s’inscrire dans la durée – le logement ne peut pas être loué ( congé locative ). Cette situation peut entraîner une baisse de la rentabilité de votre investissement. la défense des revenus locatifs, repose une fois encore sur la caution ( le garant ) du locataire ou sur une GLI avec option « dégradations locatives ». À noter : les appartements liés à un dispositif de défiscalisation ( dispositifs Pinel, Malraux, Denormandie, etc. ) doivent absolument être loués dans un temps imparti pour pouvoir prétendre à l’avantage fiscal. Passer ce délai, l’opération risque d’être requalifiée. Le bien se trouve dès lors exclu du dispositif de défiscalisation, obligeant ainsi l’investisseur à rembourser les réductions fiscales déjà accordées.
L’effort d’épargne doit, avec l’aide de votre coach bancaire et celle du responsable de secteur, qui apporte son spécialité en immobilier patrimonial, être évalué de façon intégrale et envisagé de manière mensuelle. Il doit être en accord avec vos revenus. Le risque doit par ailleurs être réduit au maximum et tenir compte de votre régime fiscal actuel et futur. la distribution personnel n’étant pas obligatoire, vous pouvez preférer un crédit de type in fine adossé à un investissement financier adapté, surtout lorsque les taux d’intérêt sont bas, comme c’est le cas actuellement. Afin d’intégrer au mieux l’investissement immobilier appartement dans votre stratégie patrimoniale, veillez, avec l’aide de votre conseiller bancaire et celle de votre responsable de secteur, à choisir le statut fiscal le plus adéquate : il s’agit de trouver celui qui s’appliquera le mieux à votre projet de construction et à votre lieu patrimonial.
Lorsqu’on investit dans la pierre, la fiscalité ( et surtout les possibilités de défiscalisation de l’investissement appartement ) est un critère majeur. Il est donc important de se poser les bonnes questions. Neuf ou ancien ? Location nue ou meublée ? Activité non professionnelle ou professionnelle ? Les implications ne sont pas les mêmes en ce qui concerne l’imposition de vos revenus locatifs, les abattements ou déductions dont vous pouvez disposer mais également les types de bail que vous pouvez conclure avec votre locataire. Si vous souhaitez au contraire minimiser le ticket d’entrée et, idéalement, réaliser une plus-value à la revente, il est recommandé de faire appel vers les secteurs en reconversion ou les villes de province qui gagnent en attractivité. Vous serez peut-être forcé de consentir un ristourne sur le loyer, mais les prix d’achat seront plus modérés. En moyenne, on pense qu’une bonne rentabilité pour un investissement logement se situe entre 3 et 8% ( 5 ), selon le projet de l’investisseur, plutôt en recherche de son patrimoine ou de recevoir un complément de revenus.
Quel intérêt pour vous ? Vous pouvez disposer d’une réduction d’impôts allant de 22 % à 30 % du budget des travaux réalisés, sous certaines conditions d’éligibilité, avec un plafond annuel de 100 000 euros de travaux. Cette réduction d’impôts ne va pas sans obligations : vous devez mettre le logement en location dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux et poursuivre à le mettre en location pendant au minimum 9 ans. Comment fonctionne la défiscalisation avec les investissements dans une Location Meublée Non Professionnelle ( LMNP ) ? C’est le régime de défiscalisation Censi-Bouvard qui s’applique. Ainsi, vous tirez parti d’une réduction d’impôt de 11 % hors taxe du prix d’acquisition du bien, avec un plafond de 300 000 euros pour le prix d’acquisition. Cette réduction s’étale de manière linéaire sur neuf ans. En contrepartie de cette défiscalisation, le bien doit rester meublé sur toute la durée de la réduction d’impôt, soit pendant 9 ans. Les annuités sont alors au système des avantages industriels et commerciaux ( BIC ), ce qui adoucit la fiscalité de vos revenus locatifs.
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